Nos con­tra­tos de com­pra e venda de imó­veis, a falta de regis­tro da incor­po­ra­ção imo­bi­liá­ria não com­pro­mete os direi­tos trans­fe­ri­dos ao pro­mis­sá­rio com­pra­dor, os quais podem ter efei­tos perante terceiros.

Com o enten­di­mento de que o pro­mis­sá­rio com­pra­dor dis­põe de direi­tos para res­guar­dar o futuro imó­vel, a Ter­ceira Turma do Supe­rior Tri­bu­nal de Jus­tiça (STJ) deu pro­vi­mento ao recurso de um con­su­mi­dor para des­cons­ti­tuir a penhora inci­dente sobre o ter­reno objeto da incorporação.

No caso ana­li­sado, o con­su­mi­dor assi­nou con­trato com a cons­tru­tora e, tendo havido a penhora do ter­reno que seria uti­li­zado na incor­po­ra­ção, ingres­sou com embar­gos de ter­ceiro na exe­cu­ção movida con­tra a empresa, com o obje­tivo de des­cons­ti­tuir a penhora. O pedido foi negado em pri­meira e segunda instância.

Segundo o rela­tor do recurso no STJ, minis­tro Moura Ribeiro, o poder do ven­de­dor (no caso, a cons­tru­tora) de dis­por sobre o bem fica limi­tado, mesmo que não tenha outor­gado a escri­tura defi­ni­tiva, já que está impos­si­bi­li­tado de oferecê-lo em garan­tia de dívida por ele assu­mida ou de gravá-lo de qual­quer ônus. O direito atri­buído ao pro­mis­sá­rio com­pra­dor, disse o minis­tro, suprime da esfera jurí­dica do ven­de­dor a ple­ni­tude do domínio.

Como con­sequên­cia dessa limi­ta­ção do poder de dis­po­si­ção sobre o imó­vel já pro­me­tido, even­tu­ais negó­cios con­fli­tan­tes efe­tu­a­dos pelo pro­mi­tente ven­de­dor tendo por objeto tal imó­vel devem ser tidos por ine­fi­ca­zes em rela­ção aos pro­mis­sá­rios com­pra­do­res, ainda que per­me­a­dos pela boa-fé”, explicou.

Ausên­cia de registro

De acordo com o minis­tro, a ausên­cia do regis­tro da incor­po­ra­ção não torna nulo o con­trato de com­pra e venda. Para o rela­tor, a desí­dia da cons­tru­tora não gera refle­xos na vali­dade do con­trato, nem na exis­tên­cia con­creta (de fato) da pró­pria incorporação.

Moura Ribeiro lem­brou que o con­trato pre­li­mi­nar “gera efei­tos obri­ga­ci­o­nais adje­ti­va­dos que esta­be­le­cem um vín­culo entre o imó­vel pro­me­tido e a pes­soa do pro­mis­sá­rio com­pra­dor e podem atin­gir terceiros”.

Não é outra a razão pela qual este STJ vem reco­nhe­cendo que a pro­messa de com­pra e venda, ainda que não regis­trada, é opo­ní­vel ao pró­prio ven­de­dor ou a ter­cei­ros, haja vista que tal efeito não deriva da publi­ci­dade do regis­tro, mas da pró­pria essên­cia do direito de há muito con­sa­grado em lei”, afir­mou o magistrado.

Fonte: STJ

Sér­gio Hen­ri­que Tedeschi

Mes­tre e Espe­ci­a­lista em Direito Empresarial

Pro­fes­sor de Direito Empre­sa­rial, Tra­ba­lhista e Tributário

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