A Pri­meira Turma do Supe­rior Tri­bu­nal de Jus­tiça (STJ) con­fir­mou que é isento de Imposto de Renda (IR) o ganho de capi­tal resul­tante da venda de imó­vel resi­den­cial uti­li­zado para qui­tar, total ou par­ci­al­mente, o finan­ci­a­mento de outro imó­vel resi­den­cial no Bra­sil. O cole­gi­ado negou pro­vi­mento a recurso da Fazenda Naci­o­nal por con­si­de­rar ile­gal a res­tri­ção imposta por ins­tru­ção nor­ma­tiva às hipó­te­ses de isen­ção da Lei 11.196/05.

A deci­são uni­fica o enten­di­mento das duas tur­mas de direito público do STJ. Em outu­bro de 2016, a Segunda Turma já havia ado­tado o mesmo enten­di­mento ao jul­gar o Recurso Espe­cial 1.469.478, que teve como rela­tor para acór­dão o minis­tro Mauro Camp­bell Marques.

Segundo o pro­cesso jul­gado na Pri­meira Turma, um casal ven­deu a casa onde vivia em março de 2015 e, no mesmo mês, usou parte do dinheiro obtido para qui­tar dívida habi­ta­ci­o­nal com a Caixa Econô­mica Fede­ral. Enten­dendo fazer jus à isen­ção pre­vista em lei, o casal reco­lheu o IR inci­dente sobre o ganho de capi­tal rela­tivo à venda de imó­vel ape­nas sobre os valo­res não usa­dos para qui­tar o financiamento.

O Tri­bu­nal Regi­o­nal Fede­ral da 3ª Região (TRF3) reco­nhe­ceu ser válido o direito de não reco­lher IR sobre o lucro obtido na venda da casa pró­pria, na parte usada para adqui­rir outro imó­vel, con­forme pre­cei­tua o artigo 39 da Lei 11.196/05.

A Fazenda Naci­o­nal ques­ti­o­nou a deci­são, com base na res­tri­ção pre­vista na Ins­tru­ção Nor­ma­tiva 599/05, da Secre­ta­ria da Receita Fede­ral, que afirma que a isen­ção não se aplica ao caso de venda de imó­vel para qui­ta­ção de débito rema­nes­cente de aqui­si­ção de imó­vel já pos­suído pelo alienante.

Ile­ga­li­dade clara

Segundo a rela­tora do caso na Pri­meira Turma do STJ, minis­tra Regina Helena Costa, a isen­ção pre­vista no artigo 39 da Lei 11.196/05 – conhe­cida como Lei do Bem – alcança as hipó­te­ses nas quais o lucro obtido com a venda de imó­vel por pes­soa física seja des­ti­nado, total ou par­ci­al­mente, à qui­ta­ção ou amor­ti­za­ção de finan­ci­a­mento de outro imó­vel resi­den­cial que o ven­de­dor já possua.

A rela­tora disse que, ao se com­pa­rar a Lei 11.196/05 à ins­tru­ção nor­ma­tiva da Receita Fede­ral, fica clara a ile­ga­li­dade da res­tri­ção imposta pelo fisco ao afas­tar a isen­ção do IR para paga­mento de saldo deve­dor de outro imó­vel já pos­suído, ou cuja pro­messa de com­pra e venda já esteja celebrada.

Desse modo, o artigo 2º, pará­grafo 11, inciso I, da Ins­tru­ção Nor­ma­tiva SRF 599/05, ao res­trin­gir a frui­ção do incen­tivo fis­cal com exi­gên­cia de requi­sito não pre­visto em lei, afronta o artigo 39, pará­grafo 2º, da Lei 11.196/05, pade­cendo, por­tanto, de ile­ga­li­dade”, explicou.

Setor imo­bi­liá­rio

Para Regina Helena Costa, ao pre­ten­der fomen­tar as tran­sa­ções de imó­veis, a Lei do Bem pres­ti­giou a uti­li­za­ção dos recur­sos gera­dos no pró­prio setor imo­bi­liá­rio, numa con­cep­ção mais abran­gente e razoá­vel que a aqui­si­ção de um imó­vel “novo”, como defende o fisco.

Com efeito, a lei nada dis­põe acerca de pri­ma­zias cro­no­ló­gi­cas na cele­bra­ção dos negó­cios jurí­di­cos, muito menos exclui da hipó­tese isen­tiva a qui­ta­ção ou amor­ti­za­ção de finan­ci­a­mento, desde que obser­vado o prazo de 180 dias e reco­lhido o imposto sobre a renda pro­por­ci­o­nal­mente ao valor não uti­li­zado na aqui­si­ção”, expli­cou a ministra.

Fonte: STJ

Sér­gio Hen­ri­que Tedeschi

Mes­tre e Espe­ci­a­lista em Direito Empresarial

Pro­fes­sor de Direito Empre­sa­rial, Tra­ba­lhista e Tributário

sergio@tep.adv.br